資産買い替え・所有不動産の売り時

Replacing assets

不動産の売り買いは身近なものではありませんよね?
ましてや、資産買い替えなんて度々行う事でもないかと思います。
しかし、普段の生活でも資産買い替えのタイミングはやってくるものです。
例えば・・・

  • ・マンションを購入して3年、転勤で今の住まいを離れることに・・・
  • ・両親の介護をする為に所有しているマイホームの自宅を売却し新たにバリアフリー等の介護しやすい戸建購入を検討・・・

不動産は売却するタイミングによって
課税される税金に大きな差
が出るのです。

ここで該当してくるのが「短期譲渡取得」「長期譲渡取得」になります。
そんな見て分る優しい漢字を並べても実際の意味なんて分かりませんよね?
それでは、この2つの言葉についてご説明しましょう。

短期譲渡所得

譲渡年の1月1日(土地等建物等以外の資産は譲渡日)時点において、所有期間が5年以下の資産の譲渡による所得の事です。投機目的の売買を防ぐ意味から土地等建物等の短期譲渡所得の場合は、税率は高く定められている。

税額=譲渡利益×39%(所得税30%住民税9%)

長期譲渡所得

譲渡年の1月1日(土地等建物等以外の資産は譲渡日)時点において、5年の所有期間を超えている資産を譲渡したことによる譲渡所得の事です。

税額=譲渡利益×20%(所得税15%住民税5%)

上記以外にも平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

ん~言葉の意味を説明しても??マークですよね?
具体的に数字を用いて説明したいと思います。

まず、この税金は売却譲渡した際に出た利益が課税対象になります。
例えば・・・

マンションを1200万円で購入、その後1500万円で売却。
この場合本人が得た利益は・・・

売却価格1500万円

購入価格1200万円

=

利益 (課税対象額)300万円

つまり課税対象は300万円となります。

短期譲渡所得の場合

譲渡利益が300万円の場合

A所得税:300万円×30%=90万円
B復興特別所得税:90万円×2.1%=1万8,900円
C住民税:300万円× 9%=27万円

A+ B+ C= 118万8,900万円

300万円-118万8,900万円
= 181万1,100円
・・・税金差引き後手元に残る金額

長期譲渡所得の場合

譲渡利益が300万円の場合

A所得税:300万円×15%=45万円
B復興特別所得税:45万円×2.1%=9,450円
C住民税:300万円× 5%=15万円

A+ B+ C= 60万9,450万円

300万円-60万9,450万円
= 239万550円
・・・税金差引き後手元に残る金額

57万も減額!

長期譲渡所得239万550円

+

短期譲渡所得181万1,100円

= 57万9,450円 差額

※建物の減価償却は考慮していません。詳しくは専門家の税理士に依頼する事をお勧め致します。

どうでしょうか?この用に数字を用いると理解し易くなったかと思います。
この計算結果をもって、売り時の判断材料にして頂きたいと思います。

そして、この区別は原則として資産の「取得の日」を基準として、5年以内に譲渡されたか否かで判断すると明記されています。しかし、土地・建物に関しては特例があり、譲渡のあった年の1月1日を基準として判断する。
では、2015年の3月20日に土地・建物を取得した場合の短期譲渡所得、長期譲渡所得の解釈はどうなると思いますか?
答えは・・・2021年1月1日を超えると所有期間が5年を超えたと判断され、長期譲渡所得に。2020年の12月31日までに譲渡してしまうと、短期譲渡所得となります。
つまり、長期譲渡所得で売却する事を考えた場合、2015年の1月1日に取得すると、ほぼ6年の所有が必要となり、2015年の12月31日に取得するとほぼ5年の所有となります。
この解釈を誤ってしまうと、思わぬ課税と出費になる可能性があるのでこれから売却予定の方は今一度自身の所有基準日を確認する事をお勧め致します。

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